Calculadora de rentabilidad del alquiler

La bruta es el alquiler de un año completo dividido entre el precio de compra: sirve para comparar anuncios rápidamente. La neta resta los meses sin inquilino y los gastos anuales del piso, y divide entre todo lo que has invertido, incluidos los gastos de compra y la reforma. La neta es la que se parece a lo que ganas de verdad.

En la compra: los impuestos (ITP si es de segunda mano, IVA y AJD si es nueva), notaría, registro, gestoría y tasación; por eso se suele estimar un 10 % sobre el precio, aunque depende de la comunidad autónoma. Cada año: IBI, comunidad de propietarios, seguro del hogar, un seguro de impago si lo contratas, reparaciones y mantenimiento, y la tasa de basuras si te la cobran aparte. Los intereses de la hipoteca no se restan en la rentabilidad neta: se tienen en cuenta en la cuota, el cash flow y la rentabilidad de tu dinero.

Por defecto la calculadora cuenta 11 meses alquilados al año, es decir, un mes sin cobrar entre inquilinos, reformas o impagos. Si el piso está en una zona con mucha demanda y contratos largos, puedes poner 12; si cambia de inquilino a menudo o es un alquiler de temporada, mejor menos. Un seguro de impago reduce el riesgo, pero su prima es un gasto anual más.

Con el sistema francés, el habitual en las hipotecas en España: la cuota es la misma cada mes, y al principio la mayor parte son intereses. Cuota = importe × i ÷ (1 − (1 + i) elevado a −n), donde i es el interés anual entre 12 y n el número de meses. Con un interés del 0 %, la cuota es el importe dividido entre los meses. La rentabilidad de tu dinero divide lo que te queda al año, después de gastos y cuotas, entre lo que pones tú: la inversión total menos el préstamo.

Sí. Si alquilas una vivienda como residencia del inquilino, el rendimiento neto positivo que declaras se reduce entre un 50 % y un 90 % (artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, en la redacción de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). La reducción general es del 50 %; sube al 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato, al 70 % si se alquila por primera vez en una zona de mercado residencial tensionado a un inquilino de 18 a 35 años o a una Administración o entidad para alquiler social, y al 90 % si en una zona tensionada firmas un contrato nuevo con una renta más de un 5 % inferior a la del anterior. Los contratos firmados antes de la Ley 12/2023 mantienen la reducción en su redacción de 31 de diciembre de 2021 (disposición transitoria trigésima octava). Solo se aplica sobre el rendimiento declarado en tu autoliquidación antes de una comprobación de Hacienda. Esta calculadora no la calcula: la rentabilidad que ves es antes de impuestos.