Cómo se calcula
- Sin cláusula, no hay subida. La renta solo se puede actualizar cada año si el contrato lo prevé (LAU, art. 18.1).
- Índice del contrato: el IPC, el IRAV o el porcentaje pactado. Si el contrato dice que se actualiza pero no con qué índice, se usa el IRAV.
- Mes: el último índice que el INE haya publicado en la fecha de la actualización. El INE publica cada mes hacia el día 15 del siguiente.
- Límite general: la subida nunca puede pasar del IRAV, sea cual sea el contrato.
- Límite extraordinario: en las actualizaciones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo entre las partes, como mucho un 2 %; y en zona tensionada, si la renta supera el precio del sistema de índices de referencia, nada (RDL 29/2026, disposición final sexta).
- Resultado: renta nueva = renta actual × (1 + el menor de esos porcentajes). Si el índice pactado es negativo, la renta baja.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026?
Desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026, la subida anual no puede pasar del IRAV del INE en ningún contrato, y en las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027, si propietario e inquilino no pactan otra cosa, no puede superar el 2 %. Si la vivienda está en una zona tensionada y la renta supera el precio del sistema de índices de referencia, no puede subir. El real decreto-ley está pendiente de convalidación por el Congreso.
¿Qué es el IRAV?
Es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, que el INE publica cada mes desde enero de 2025. Se calcula a partir del IPC y del IPC subyacente y suele quedar por debajo del IPC: en septiembre de 2026 el IRAV fue del 2,54 % y el IPC, del 4,9 %.
Mi contrato dice que se actualiza con el IPC, ¿puedo subir el IPC entero?
No. Con la redacción actual del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la subida no puede superar el IRAV aunque el contrato diga IPC, también en los contratos firmados antes de mayo de 2023. Y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo, el máximo es el 2 %.
¿Qué mes del IPC o del IRAV se usa?
El último índice publicado por el INE en la fecha en que se cumple el año del contrato. El INE publica el dato de cada mes hacia mediados del mes siguiente: si el contrato se renueva el 3 de noviembre, el último publicado es el de septiembre; si se renueva el 20 de noviembre, el de octubre.
¿Cuándo se empieza a pagar la renta actualizada?
Desde el mes siguiente a aquel en que quien la pide lo comunica por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje aplicado. Basta con una nota en el recibo del mes anterior, y el inquilino puede pedir el certificado del INE (artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Y si el contrato no dice nada de actualizar la renta?
Entonces no se puede actualizar: la ley solo permite subir la renta cada año en los términos pactados, y sin pacto expreso no hay actualización.
Índices: IPC e IRAV del INE. Cálculo orientativo para alquileres de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos; no sirve para locales ni alquileres de temporada.